Over dit artikel

“We hebben de ambitie ons gebouw c.q. onze gebouwen op de juiste manier te onderhouden – in overeenstemming met ons strategisch vastgoedplan. Hoe kunnen we het optimale resultaat bereiken? We willen zeker weten dat we de juiste keuzes maken en dat we de risico’s tot een minimum beperken.” Met die vragen zien veel vastgoedmanagers en bestuurders zich geconfronteerd. En daar komen anno 2021 nog de nodige vragen bij, bijvoorbeeld als het gaat over al dan niet noodzakelijke verduurzaming. Marcel van Wijk, senior adviseur bij AAG, vertelt in deze bijdrage over de relatie tussen het strategisch vastgoedplan en de effecten op het lange- en kortetermijnonderhoud.

“Zoals bekend staat het reserveren voor onderhoud onder druk, vanwege mogelijke beïnvloeding van de jaarverslaglegging. De componentenbenadering komt daarvoor in de plaats, waarbij het groot onderhoud wordt geactiveerd en afgeschreven. Dat vraagt om een geheel nieuwe planning voor de financiering van het onderhoud. Wanneer de onderhoudsvoorziening of ‘spaarpot’ wegvalt, bestaat het risico dat elk jaar discussie ontstaat over de vraag of er voldoende middelen in kas zijn om het onderhoud uit te voeren. Om die discussie in goede banen te leiden, is het goed om nu al afspraken te maken over het onderhoudsbeleid. Dit beleid wordt ook afgestemd op de toekomstvisie voor het gebouw. Te denken valt aan de technische staat met het basisniveau, de ondergrens, de kwaliteit van toegepaste materialen, de onderhoudscyclus, risico’s van gebreken, etc. Daarmee krijgt de organisatie een helder toetsingskader waarmee in de (nabije) toekomst veel discussie kan worden voorkómen als het gaat om het onderhoud, de functionaliteit en de veiligheid van gebouwen.”

Goede afspraken

De conclusie is duidelijk: om een gebouw te voorzien van het gewenste en noodzakelijke onderhoudsniveau moeten goede afspraken worden gemaakt over het onderhoudsbeleid. Dat vraagt om duidelijke en geaccepteerde criteria die het toetsingskader vormen voor het onderhoud en de financiering daarvan. Daarmee kunnen risico’s tot het minimum worden beperkt.

Marcel: “Idealiter stem je het onderhoud af op de toekomst – en de toekomstige doelgroep – van het gebouw. Welk onderhoud past daar het best bij en welke eisen worden daaraan gesteld? Centraal staat de vraag welke minimale kwaliteitseisen worden gesteld voor het gebouw c.q. de gebouwen. Welke staat van onderhoud en functionaliteit streeft de organisatie na? Vervolgens komt de vraag ‘Welke risico’s lopen wij als de deze kwaliteit niet wordt gehaald?’ Als dat risico niet acceptabel is, zal dat leiden tot extra maatregelen.”

Kwaliteitsniveaus

“Het gaat om het ‘vertalen’ van de vastgoedstrategie naar onderhoudsbeleid in een onderhoudsbeleidsplan. Dat betekent dat je per portefeuille – of per object – keuzes maakt over de te volgen onderhoudsstrategie, de gewenste onderhoudskwaliteit en de wijze waarop je die gaat realiseren. Met andere woorden: het is nodig om objectieve kwaliteitscriteria te formuleren en de risico’s in kaart te brengen als die kwaliteit niet wordt gehaald. Daarin wordt geformuleerd wat de effecten zijn van het strategisch vastgoedplan op het operationeel onderhoud.”

Marcel constateert dat veel zorgorganisaties inmiddels het strategisch vastgoedplan en het meerjarenonderhoudsplan kennen. Het onderhoudsbeleidsplan is veel minder bekend. De adviseur van AAG kan een belangrijke bijdrage leveren bij het formuleren van een helder onderhoudsbeleid. Marcel: “Wij kijken objectief naar het complex en naar de ambities van de zorgorganisatie, bijvoorbeeld over een Green Deal.

Investeringen op de korte termijn kunnen onverstandig zijn als ze tegenstrijdig zijn met de visie die geformuleerd is in de vastgoedstrategie. Die strategie wordt veelal geformuleerd voor de lange termijn, waarbij hij elke vijf jaar wordt bijgesteld op basis van de marktontwikkelingen.”

Consistent beleid

“De manager vastgoed of bestuurder moet daar rekening mee houden, maar tegelijkertijd vraagt zowel de maatschappij als de organisatie om consistent vastgoedbeleid. Dat leidt tot vragen die soms lastig te beantwoorden zijn. Wij gaan graag in gesprek met de manager vastgoed of de bestuurder over de vraag hoe optimaal beleid wordt geformuleerd voor de korte én de lange termijn. Daarmee vertalen we het strategisch vastgoedplan naar een effectief onderhoudsbeleid dat rekening houdt met de gewenste kwaliteit en werkwijze. We bepalen de kwaliteitsniveaus en zetten die samen met onze gesprekspartners op papier. Daarmee creëren we een solide basis voor een afgewogen onderhoudsbeleid.”

Blijf op de hoogte! Meld u aan
voor de AAG Nieuwsbrief.

Aanmelden

Deel dit artikel

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact met mij op!