Over dit artikel
- 22 februari 2021
- Kennisartikel
- Tom Kersbergen
- Vastgoed & Huisvesting
Soms maken zorgorganisaties de keuze om nieuwbouw, voor intramurale zorg, in samenwerking met een woningcorporatie in huur te ontwikkelen. Dan komt het voor dat de belangen en visie van de woningcorporatie en de zorgorganisatie zo ver uit elkaar liggen dat ze niet tot overeenstemming komen. En dat een samenwerking niet van de grond komt. Dit is te betreuren omdat een samenwerking tussen een zorgorganisatie en een woningbouwcorporatie als maatschappelijke organisaties voor de hand ligt. Aan de hand van een geanonimiseerde recente casus schetsen we de problemen en de mogelijke oplossingen.
Wat is de reden om voor nieuwbouw in de huur te kiezen?
Voordat we verder ingaan op de tegenstrijdige belangen en mogelijke oplossingen, is het handig om even kort toe te lichten waarom er gekozen wordt voor nieuwsbouw in de huur. De reden kan een uitgesproken visie op vastgoed zijn, het ontbreken van een geschikte bouwlocatie of omdat de zorgorganisatie niet in staat is om de, voor nieuwbouw noodzakelijke, investeringen zelf te financieren.
Recent was er een zorgorganisatie die het initiatief nam om nieuwbouw te ontwikkelen voor de intramurale, intensieve ouderenzorg. Zij waren alleen niet in de positie om de nieuwbouw te financieren. Aanleiding om in gesprek gaan met een lokale woningcorporatie.
De tegenstrijdige belangen (in de recente casus)
Het belang van een zorgorganisatie is dat er een gebouw wordt neergezet waar op een goede en efficiënte manier zorg kan worden verleend. Met de zorgexploitatie is namelijk 85% van de omzet gemoeid. Het gebouw moet voldoen aan specifieke ruimtelijke en functionele eisen om goede intramurale zorg te kunnen leveren.
Voor de woningcorporatie geldt dat ze belang hebben bij een ruimtelijk concept dat op termijn – na een huurperiode van 20 jaar en beperkte aanpassingen – ingezet kan worden voor de sociale huursector. Hiermee beperken ze de financiële risico’s van de investering en creëren ze zoveel mogelijk toekomstwaarde.
Om het gebouw op termijn te kunnen gebruiken voor de sociale huursector, worden de investeringskosten gelimiteerd. En op het niveau gehouden van de sociale huursector. Dit niveau voldoet niet aan het afwerkingsniveau en de noodzakelijke voorzieningen voor de intramurale ouderenzorg. Dat betekent dat de zorgorganisatie alsnog forse investeringen moet doen om wel tot dit niveau te komen. En dat is vaak financieel niet haalbaar.
Hoe heeft zo’n initiatief wel kans van slagen?
Om zo’n initiatief te laten slagen moeten betrokkenen in eerste instantie oog hebben voor elkaars legitieme belangen. En de ruimtelijke, functionele en financiële tegenstellingen die deze opwerpen. Het helpt als de belangen vooraf, bijvoorbeeld in de vorm van een programma van eisen, beschikbaar zijn. Daarnaast moet men bereid zijn om elkaar in zekere mate tegemoet te komen.
De zorgorganisatie moet bereid zijn om een modulair ruimtelijk concept te hanteren dat op termijn aangepast kan worden tot reguliere appartementen. Zo is het noodzakelijk dat huiskamers en facilitaire ruimtes op basis van deze modules worden ontwikkeld.
Aan de andere kant moet de woningcorporatie bereid zijn om specifieke voorzieningen aan te brengen. Denk hierbij aan bijvoorbeeld koelingen die voor de intramurale zorg nodig zijn. Daarnaast is het accepteren van een zekere inefficiëntie, zoals brede gangen en deuren, noodzakelijk.
In het algemeen kunnen we zeggen dat de kans van slagen toeneemt als de uitgangspunten van beide partijen vooraf volledig, helder en beschikbaar zijn. Zonder (aanvaardbare) compromissen wordt er geen overeenstemming bereikt en komt er geen gebouw van de grond.
Heeft u een casus waar u met ons over in gesprek wilt gaan of heeft u een andere vraag?
Neemt u dan contact op met Tom Kersbergen, senior adviseur.
Blijf op de hoogte! Meld u aan
voor de AAG Nieuwsbrief.
Deel dit artikel
Meer weten over dit onderwerp? Neem contact met mij op!
