Over dit artikel

De financiële gezondheid van de organisatie en de bestuurlijke capaciteiten van het management, zijn bepalend voor de vraag of zorgvastgoed financierbaar blijft. Bij de exploitatie is het van groot belang dat zorg en vastgoed gescheiden in beeld worden gebracht. Maar er zijn meer factoren van belang. De regelgeving (nu en in de toekomst), de declaratiestructuur en de verhouding tussen zorginkoper en zorgorganisatie bijvoorbeeld. Het zijn onzekere factoren waardoor het van groot belang is om een perspectief op de financiering van zorgvastgoed te formuleren.

Over dat perspectief discussieerden op 14 maart 2019 een aantal sectorspecialisten op het gebied van (de financiering van) zorgvastgoed. Het overleg vond plaats op initiatief van AAG. De deelnemers stelden vast dat een adequate strategische visie, maar ook de kwaliteit van het bestuur en de prognoses op basis van de jaarrekening, bepalend zijn voor de vraag in hoeverre zorgvastgoed in de toekomst kan worden gefinancierd. Duidelijk is ook dat de zorgvraag leidend moet zijn: welk vastgoed is nodig om zorg te kunnen leveren? Dat vereist een brede visie van de organisatie én een professionele businesscase.

Zekerheid in tijden van onzekerheid

De waardeontwikkeling is afhankelijk van de specifieke kenmerken van zowel het zorgvastgoed als de zorgorganisatie maar ook van de maatschappelijke bestemming. Een mogelijk toekomstig alternatief gebruik kan van grote invloed zijn op de waardeontwikkeling. Hoe gaat de zorgorganisatie met het vastgoed om en hoe komt ze waar ze wil zijn? Die vragen moeten centraal staan bij de waardebepaling. Financiers vragen om zekerheid in tijden van onzekerheid. Om hun rol van adviseur optimaal in te vullen, zijn professionaliteit en transparantie aan de zijde van de instelling basisvoorwaarden. Aan bestuurders van zorgorganisaties worden dan ook hoge eisen gesteld. Niet alleen als het gaat om hun visie op de zorg, maar zeker ook op het gebied van vastgoed als onderdeel van de bedrijfsstrategie.

Maatschappelijke verantwoordelijkheid

Zorgorganisaties en hun financiers hebben een gedeelde verantwoordelijkheid: op basis van de voorliggende gegevens moeten zij verantwoording afleggen jegens de maatschappij. Veel organisaties hebben niet te maken met aandeelhouders, maar voeren hun werkzaamheden uit met behulp van publieke gelden. Eenvoudig gezegd gaat het om belastinggeld dat wordt uitgegeven en waarvan de maatschappij zich afvraagt hoe en waaraan het geld wordt besteed.

Het feit dat van marktwerking nauwelijks meer sprake is – de minister van Zorg en Welzijn heeft aangegeven dat ziekenhuizen in geen geval meer failliet mogen gaan – maakt het probleem van financierbaarheid alleen maar groter. Dat betekent dat alle betrokkenen de cijfers en rapportages indringend moeten bestuderen. Alleen een accountantsverklaring is onvoldoende: die geeft geen prognoses over het toekomstige gebruik. En dat is cruciaal voor de vraag in hoeverre de ambities kunnen worden waargemaakt.

Bepalend zijn de strategie (de relatie t.o.v. andere organisaties), de governance (de kwaliteit van bestuur én toezichthouder) en de financiële situatie (jaarrekening, prognoses en aannames).

De bank als adviseur

Banken kunnen daarbij de nodige ondersteuning bieden, maar dan moet hun rol als adviseur niet ter discussie staan. Organisaties die van de bank alleen een ‘zak geld’ verwachten, zullen bedrogen uitkomen: het gaat nadrukkelijk om strategisch partnerschap. Banken zitten regelmatig met een dilemma: zij stellen prijs op partnerschap maar moeten tegelijkertijd ook de mogelijkheid hebben om kritische vragen te stellen.

Partnerschap stelt ook eisen aan de organisatorische en financiële kwaliteiten van de bestuurders van zorgorganisaties. Het is van belang dat zij inzien dat er een balans moet zijn tussen marktwaarde en bedrijfswaarde. De boekwaarde van het vastgoed moet daarbij onder de loep genomen worden, want het is de vraag in hoeverre die een correcte afspiegeling is van de reële (toekomstige) waarde. Daarvoor is niet alleen controle van de jaarrekening maar vooral een goed onderbouwde visie op de toekomst nodig. Bestuurders moeten naar hun vastgoed kijken met een blik vanuit de markt en niet met de blik van de eigenaar.

Daarbij speelt ook een rol dat niet alleen (Nederlandse) banken in de markt zijn om zorgvastgoed te financieren. Steeds meer partijen (ook buitenlandse) krijgen toegang tot de kapitaalmarkt. Beleggers en investeerders beschikken veelal over een macro-visie, waarbij de governance en de markt een geringe rol spelen. Hun interesse geldt het vastgoed; niet de zorg. Dat dwingt organisaties om onderscheid te maken in zorg, vastgoed en service.

Samenwerking

Cruciaal vastgoed, dat specifiek één doel dient (zoals ziekenhuizen) blijft belangrijk, maar de behoefte neemt af. Samenwerking met andere organisaties is dan ook nodig om leegstand te voorkomen. Verpleeg- en verzorgingsorganisaties kunnen wellicht een deel van ziekenhuizen huren, waardoor ook de samenwerking tussen instellingen wordt bevorderd. Dat is in het voordeel van de cliënt, die goede zorg krijgt in zijn eigen omgeving.

De uitstraling van het vastgoed is in veel gevallen een onderscheidende factor. Een gebouw dat er uitziet als een verpleeghuis, is niet uitnodigend. Het is niet aantrekkelijk voor cliënten, maar ook niet voor potentiële medewerkers. In veel gevallen kan het een strategische keuze zijn om het zorgvastgoed te transformeren in woningen mét zorg. Dat vereist een vooruitziende blik: welke stappen zetten we om op de toekomst voorbereid te zijn? Wellicht kunnen woningcorporaties hier ook een rol spelen. Hun core business is de huisvesting van zwakke doelgroepen.

De relatie tussen reële waarde en bedrijfswaarde wordt in toenemende mate bepaald door de visie op de toekomst. Dan rijst de vraag in hoeverre nieuwe woonvormen en care community’s die flexibel kunnen worden ingericht en waar ondernemerschap wordt gecreëerd, financierbaar zijn.

Minder vastgoed

Geconstateerd wordt dat een echte toekomstvisie op huisvesting in veel gevallen ontbreekt. Dat betekent dat er ook geen zicht is op noodzakelijke investeringen. Het thema duurzaamheid is eveneens zelden onderdeel van de bedrijfsstrategie. Echter: noodzakelijke investeringen voor verduurzaming moeten worden meegenomen in de strategische visie. De waarde van het vastgoed wordt immers voor een groot deel bepaald door de vraag in hoeverre het is toegerust voor de toekomstige bestemming.

Daarbij moet worden aangetekend dat verduurzaming lastig is wanneer het zorgvastgoed wordt gehuurd. Dan ontstaat al snel een discussie tussen verhuurder en huurder over de vraag wie de investeringen moet betalen en wie voordeel heeft van de maatregelen (zoals energiebesparing).

Innovaties zorgen ervoor dat de behoefte aan vastgoed in de toekomst veel kleiner zal worden. Intramurale zorg blijft noodzakelijk maar wordt tot een minimum beperkt. Specifieke zorg zal een steeds kleiner segment vormen. Steeds meer ziekenhuizen worden organisaties voor verpleging en verzorging, en steeds meer zorg zal aan huis worden geleverd; onder andere door digitale oplossingen. Dat betekent niet alleen dat de bekostiging anders zal worden geregeld, maar ook dat zorgcomplexen steeds meer zullen transformeren tot reguliere wooncomplexen mét een vorm van zorg.

Cashen en innoveren?

Het traditionele denken van veel zorgaanbieders is een factor van betekenis. De waarde van de zorg en die van het vastgoed zijn vaak sterk verweven. Bestuurder en organisatie zijn vaak sterk met elkaar verbonden. Ook dat kan invloed hebben op de financierbaarheid. Het financiële talent van de bestuurder(s) is bepalend voor de vraag in hoeverre financiële instellingen willen en kunnen samenwerken met het bestuur. Niet iedere bestuurder heeft gevoel bij het vastgoed. Als dat gevoel ontbreekt, moeten alarmbellen afgaan. Ook in deze situatie is transparantie cruciaal: die is bepalend voor de mogelijkheden van strategisch partnerschap.

Zorgorganisaties hebben in veel gevallen vastgoed in eigendom. Dat was in het verleden meestal geen bewuste keuze, maar het is wel een historisch gegeven dat emoties met zich meebrengt. Organisaties stoten het vastgoed niet graag af, ook niet als een (buitenlandse) investeerder een hoge prijs biedt. Het kan echter verstandig zijn om wél op een dergelijk aanbod in te gaan: met het kapitaal dat op die manier wordt verkregen, kunnen innovaties tot stand komen die leiden tot een aanbod van effectieve en efficiënte zorg. Cashen en vervolgens innoveren kan dus een aantrekkelijke optie zijn.

Risicobeheersing

Het kernwoord bij toekomstige financiering van zorgvastgoed is risicobeheersing. Banken vragen om een goed taxatierapport, een strategisch plan (investeringen in duurzaamheid!) en inzicht in de bekostiging. Ook de bereidheid om samen te werken met de bank (in haar rol van adviseur) is een belangrijke voorwaarde. De zorgorganisatie moet duidelijk maken dat ze haar wortels heeft in de maatschappij; van de bank mag worden verwacht dat ze kan uitleggen waarom een financieringsaanvraag wel of niet wordt gehonoreerd.

Voor de beheersing van risico’s is deskundigheid vereist die verder gaat dan het bekijken van de jaarrekening. Hoe wendbaar is de organisatie en hoe kijkt ze naar de toekomst? Dat is de centrale vraag die bepalend is voor de financierbaarheid van zorgvastgoed.

Het vervolg

De discussie van 14 maart 2019 heeft interessante gezichtspunten opgeleverd. Die vormen de basis voor de bijeenkomst die binnenkort zal plaatsvinden. Thema is dan de vraag ‘Wanneer kunnen we spreken van goed bestuur?’

Blijf op de hoogte! Meld u aan
voor de AAG Nieuwsbrief.

Aanmelden

Deel dit artikel

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact met mij op!