Over dit artikel

De basis voor een strategisch vastgoedplan

Net als alle andere gebouweigenaren staan zorgorganisaties voor een grote opgave: ze moeten hun vastgoed verduurzamen. Een reductie van 49% CO2 in 2030 en bijna volledig CO2 neutraal in 2050 is het motto van de overheid. Werner Spierings, projectleider Beheer en Onderhoud bij AAG, weet dat veel organisaties opzien tegen de verduurzamingsopgave. Dat hoeft niet: de afdelingen Beheer en Onderhoud, Strategie en Duurzaamheid van AAG werken samen met hen aan een duurzame toekomst.

Werner: “Wij maken voor een groot aantal zorgorganisaties meerjarenonderhoudsplannen. Anno 2021 zien we in de meeste gevallen dat de D van Duurzaamheid steeds nadrukkelijker wordt gebruikt in de afkorting DMJOP. Immers; alleen met een meerjarenonderhoudsplan ben je er niet: duurzaamheid speelt een grote rol in het vastgoedbeheer. En die rol wordt alleen maar groter. Maar dan moet je natuurlijk wel weten hoe je vastgoed ervoor staat en wat je toekomstplannen zijn. Je hebt daarvoor een strategisch vastgoedplan nodig. Zo grijpt alles in elkaar: je hebt een goed (duurzaam) onderhoudsplan nodig om het strategisch vastgoedplan vorm te geven. Omgekeerd zijn een vastgoedplan en -visie essentieel om een goede meerjarenbegroting te kunnen maken. En als kers op de taart zorg je er dan ook nog voor dat het gebouw energiezuinig (in de toekomst energieneutraal!) is. In zo’n gebouw vinden de cliënten een comfortabele, duurzame woonomgeving en kunnen de zorgmedewerkers op een prettige manier hun werk doen.”

Onzekere toekomst

Als Werner en zijn collega’s wordt gevraagd om een (D)MJOP op te stellen, gaan ze in gesprek met de organisatie. De vraag hoe lang het gebouw zijn functie nog zal behouden, staat dan centraal. Werner: “MJOP’s worden traditioneel voor 50 jaar gemaakt; de traditionele levensduur van een gebouw. In de praktijk kijk je liefst niet verder dan 20 jaar, maar je moet nu wel verder vooruit kijken. Dat heeft alles te maken met de ontwikkelingen in energie en duurzaamheid. Die gaan heel snel, en dat maakt de toekomst vrij onzeker. Maar als gebouweigenaar heb je natuurlijk wél een visie hoe lang je het gebouw zult gebruiken. De vraag is alleen welke eisen je er in de toekomst aan gaat stellen. Heb je in de ouderenhuisvesting nog van die grote restaurants nodig met die hoge plafonds? Of kies je voor kleinschalige ruimtes waar de cliënten hun maaltijden samen nuttigen? Dat zal in veel gevallen aanzienlijk schelen op de kosten voor warmte. De warmtevoorziening wordt voor veel organisaties een factor van betekenis. Maar ook een heel onzekere factor. Daarom is het goed om zo veel mogelijk te anticiperen op toekomstige ontwikkelingen, en alleen stappen te zetten waar je in een later stadium geen spijt van krijgt.”

Elk gebouw zijn eigen vraagstuk

Elk gebouw brengt zijn eigen vraagstukken met zich mee. Monumentale gebouwen zijn lastig te verduurzamen; nieuwe gebouwen verbruiken meestal nog gas en de eigenaren willen wellicht overstappen op elektriciteit. Dan maar werken met warmtepompen? Dat vraagt om een zeer goed geïsoleerd gebouw. En warmtepompen zijn zeker niet dé oplossing voor elke situatie.
De meeste vragen worden opgeroepen door gebouwen die zijn gerealiseerd rond de laatste eeuwwisseling, zegt Werner. “Hier zijn de gevels, daken en vloeren meestal niet voldoende geïsoleerd om met lagetemperatuurverwarming toe te kunnen. Daarnaast kun je niet zomaar een gebouw luchtdicht maken: hier moet dan luchtbehandeling toegepast worden. En bijvoorbeeld bij platte daken hou je rekening met het einde van de levensduur van de dakbedekking als je de aanleg van zonnepanelen plant. Gelijktijdig kijk je ook nog naar het verbeteren van de dakisolatie, want je probeert werkzaamheden natuurlijk zo veel mogelijk te combineren. Ook bij die vraagstukken is het een voordeel dat de betrokken afdelingen van AAG samenwerken.”

Samenwerking voor resultaat

Renoveren betekent ook dat er verbouwingen moeten plaatsvinden. Die hebben vanzelfsprekend invloed op het meerjarenonderhoudsplan en de bijbehorende begroting. Dat geldt ook voor maatregelen om het gebouw te verduurzamen. Voor een zorgorganisatie is dat een ingewikkelde zaak, weet Werner: “Het budget speelt daarbij een grote rol. Je moet voortdurend keuzes maken en bekijken of alles wat je wilt, ook kán. Dat is niet eenvoudig voor een organisatie die als kerntaak heeft het geven van zorg. Niet het beheren van vastgoed!
Des te belangrijker is het dus dat bij AAG alle kennis in huis is om een organisatie optimaal te ondersteunen. We kunnen een strategisch vastgoedplan opstellen; het beheer en onderhoud uitvoeren en een gecertificeerd energieadvies geven. Nog een pluspunt: we werken alleen voor zorgorganisaties en dat geeft een stevige basis voor een optimaal advies voor zorgvastgoed. Door al die synergie in advisering en beleid kunnen we de klant van A tot Z ontzorgen.”

Blijf op de hoogte! Meld u aan
voor de AAG Nieuwsbrief.

Aanmelden

Deel dit artikel

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact met mij op!

Werner Spierings