Over dit artikel

Bij vastgoedontwikkelingen in de zorg speelt de ontwikkeling van bouwkosten – en de daarvan afgeleide investeringskosten – een grote rol. In het verleden werden de kengetallen uit de Bouwkostennota’s gehanteerd die het (voormalig) Bouwcollege in het kader van de regulering van het zorgvastgoed jaarlijks publiceerde. Deze op nacalculatie gebaseerde kengetallen waren, in combinatie met de maandelijkse indexeringen, de basis voor de beschikbare budgetten voor de bouwkosten. Inmiddels zijn de omstandigheden waaronder het vastgoed tot ontwikkeling moet komen, drastisch veranderd en zijn de kengetallen van weleer, ook na indexering, niet meer bruikbaar.

Uitdaging

Wie in deze periode de bouwkosten van een vastgoedproject moet ramen staat voor een grote uitdaging en dient zich het volgende af te vragen:

  1. Van welke kostenontwikkeling gaan we uit? Van de zogenaamde ‘structurele kostenontwikkeling’, de toename van de kosten voor lonen en materialen, of van de zogenaamde ‘conjuncturele kostenontwikkeling’, de invloed van de marktwerking?
  2. Wat is de invloed op de bouwkosten van de gewijzigde samenstelling van gebouwen voor de zorg, als gevolg van de BENG-eisen en gasloos (all-electric) bouwen op de beschikbare kengetallen voor de bouwkosten?
  3. In welke mate heeft de ontwikkeling van de huisvestingsvergoeding voor de intramurale zorg, de zogenaamde Normatieve HuisvestingsComponent (NHC), en welke impact heeft deze ontwikkeling op de financiële haalbaarheid van nieuwbouw?

Kostenontwikkeling

AAG heeft op basis van diverse data de kostenontwikkeling in de zorg onderzocht en een verwachting uitgesproken voor 2023. De data zijn verwerkt in onderstaande grafieken.

grafieken artikel bouwkosten

Indexering

In grafiek 1 is de indexering van TNO Zorg en Bouw (voorheen bouwcollege) vergeleken met de indexering volgens het BDB, het Bureau Documentatie Bouwwezen. Hieruit blijkt dat de ‘structurele’ index van het Bouwcollege die van de BDB niet volgde. De index van het Bouwcollege was namelijk een gewogen mix van de BDB-index en de MBK-index waarbij die laatste een neerwaartse invloed had. De tabel laat zien dat volgens de BDB de ‘structurele’ kostenontwikkeling tussen 2010 en 2021 circa 24,5% is geweest, dat is circa 2,0% per jaar.

De grafiek laat ook zien dat volgens de BDB de ‘structurele + conjuncturele’ kostenontwikkeling in deze periode ca. 39% is geweest, namelijk gemiddeld 1,4% per jaar in de periode van laagconjunctuur (2010 – 2015) en gemiddeld 4,5% per jaar in de periode van hoogconjunctuur (2016 – 2021). Gemiddeld was de ‘structurele + conjuncturele’ kostenontwikkeling in de periode 2010-2021 circa 3,1% per jaar.

Kosten anno 2021

Indien de relatieve kostentoename, als gevolg van de gewijzigde bouwtechnische samenstelling in het kader van de BENG-eisen en gasloos (all-electric) bouwen, gesteld worden op 10% en de bouwkosten zijn – op basis van de ‘structurele + conjuncturele’ kostenontwikkeling – medio 2021 zo’n 43% hoger dan in 2010, dan is er sprake van een uiteindelijke kostentoename van 57,0% ten opzichte van de historische kengetallen voor de bouwkosten.

Bijvoorbeeld voor de sector ouderenzorg / verpleeghuis komen de bouwkosten met deze benadering uit op circa €2.500,– per m2 bvo (bruto-vloeroppervlakte); volgens het prijspeil van medio 2021 en de investeringskosten (exclusief grondkosten) op circa €3.000,– per m2 bvo inclusief btw (grafiek 2). Deze theoretische benadering wordt bevestigd door de resultaten van recent aanbestede projecten.

Nieuwe initiatieven vanaf 2021

Projecten waarvan de businesscase eind 2021 nog in ontwikkeling is zullen – ook bij een vlotte besluitvorming – pas in het tweede kwartaal van 2023 tot prijsvorming in casu aanbesteding komen. De bouw zal dan medio 2023 starten en er kan sprake zijn van ingebruikname eind 2024. Er dient dus een aanname te worden gedaan voor de prijsontwikkeling vanaf medio 2021 tot het moment van prijsvorming. Indien uitgegaan wordt van voortzetting van de huidige hoogconjunctuur zal er sprake zijn van een kostenontwikkeling in twee jaar, namelijk de periode medio 2021 tot medio 2023, van circa 9,2%. De bouwkosten voor de sector ouderenzorg / verpleeghuis komen dan uit op circa €2.720,– per m2 bvo volgens het prijspeil van medio 2023 en de investeringskosten op circa €3.300,– per m2 bvo inclusief btw (grafiek 2).

Echter terugkijkend, zien we dat er elke 7 tot 8 jaar in meer of mindere mate sprake is van een economische terugval. Dat zou betekenen dat daar in de loop van 2022 weer sprake van kan zijn en dat de gevolgen daarvan zich – met enige vertraging – vanaf begin 2023 laten zien door de afname van de ‘structurele + conjuncturele’ kostenstijgingen tot gemiddeld 1,4% per jaar. De bouwkosten komen dan uit op circa €2.680,– per m2 bvo volgens het prijspeil van medio 2023 en de investeringskosten (excl. grondkosten) op circa €3.250,– per m2 bvo.

Ontwikkeling huisvestingvergoeding

De exploitatie van dit fictieve project kan begin 2025 aanvangen. De intramurale huisvestingsvergoeding (NHC) zal in de periode 2010-2025 waarschijnlijk met circa 45% toenemen. Dat is lager (16-18%) dan de ‘structurele + conjuncturele’ kostenontwikkeling. En met dit laatste gegeven hebben we in praktijk te maken.

Het NHC-tarief staat – in de huidige marktsituatie – niet toe dat we met de gangbare uitgangspunten met betrekking tot het rendement en de exploitatieperiode tot een financieel haalbaar project komen.

Wie nu wil bouwen op basis van de NHC-vergoeding zal zich niet alleen dienen te beraden op de omvang en de bouwtechnische samenstelling van de nieuwbouw, maar ook op het beoogde rendement en de exploitatieperiode.

Blijf op de hoogte! Meld u aan
voor de AAG Nieuwsbrief.

Aanmelden

Deel dit artikel

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact met mij op!