Over dit artikel

Sinds september loop ik stage bij AAG. Ik studeer Vastgoed & Makelaardij in Eindhoven en omdat ik in mijn laatste fase zit, schrijf ik ook een scriptie. Ik onderzoek welke invloed afspraken in een huurovereenkomst hebben op de prijsvorming van zorgvastgoed bij een sale and lease back constructie.

In het eerste deel van mijn blogserie legde ik uit wat mijn afstudeeronderzoek precies inhoudt en waarom ik hiervoor heb gekozen. Een korte terugblik:

De hoofdvraag van mijn onderzoek luidt: “Hoe kunnen transacties met een sale and lease back constructie binnen het zorgvastgoed als referentie worden gebruikt?”. Ik ben aan het onderzoeken wat voor zorgorganisaties de motivatie is om voor sale and lease back te kiezen, en wat hier de voor- en nadelen van zijn. Zo probeer ik te begrijpen wat er gebeurt in de prijsvorming en of ik kan bepalen of en hoe deze transacties als referentie kunnen worden gebruikt bij een reguliere taxatie.

Het onderzoek is gedaan door middel van enquêtes, interviews en casestudies. De enquête is ingevuld door 149 zorgorganisaties. Wat als eerste opvalt:

  • Weinig zorgorganisaties hebben gebruik gemaakt van sale and lease back.
  • Zorgorganisaties die gebruik maken van sale and lease back hebben dit voornamelijk gedaan:
    • uit financieel oogpunt;
    • flexibiliteit in de vastgoedportefeuille;
    • om zich meer te kunnen focussen op de zorg.

Naar aanleiding van de enquête heb ik interviews gehouden met 6 zorgorganisaties die gebruik hebben gemaakt van sale and lease back. Tijdens de interviews is naar voren gekomen dat de voornaamste motivatie om gebruik te maken van sale and lease back het financiële plaatje is.

Sommige zorgorganisaties willen graag hun object(en) renoveren en hier is te weinig geld voor. De bank wil het niet financieren, daarom gaan zorgorganisaties in gesprek met een belegger of een woningcorporatie, partijen die hier het geld wel voor hebben. De zorgorganisatie verkoopt het object en huurt het dan terug voor een lange periode.

Daarnaast geven zorgorganisaties aan dat ze kiezen voor sale and lease back omdat dit de flexibiliteit van de vastgoedportefeuille verbetert, echter lijkt er juist sprake van minder flexibiliteit vanwege de lange huurovereenkomsten die afgesloten worden.

Tijdens de casestudie ben ik erachter gekomen dat sommige transacties met sale and lease back moeilijk te gebruiken zijn als referentie, omdat niet alle afspraken die een zorgorganisatie met een koper maakt in de huurovereenkomst worden opgenomen. Daarnaast zie ik ook dat wanneer een woningcorporatie een stuk grond met opstallen koopt en dit verbouwt voor de zorgorganisatie, de woningcorporatie hier zelf ook woningen op kan bouwen. Dit verandert het risicoprofiel en de prijsopbouw.

In de komende weken zal ik mij verder verdiepen in deze transacties middels de casestudie en ga ik voor AAG kijken of en hoe deze transacties als referentie kunnen worden gebruikt bij een taxatie. Uiteindelijk lever ik naast mijn scriptie ook een factsheet op voor zorgorganisaties, waarin de succesfactoren en de risico’s van het aangaan van een sale and lease back huurovereenkomst in beeld worden gebracht.

Wilt u graag op de hoogte blijven van mijn conclusie en lijkt het u interessant om uiteindelijk mijn scriptie of factsheet te ontvangen? Neem dan gerust contact met mij op.

Deel deze blog

Meer weten over dit onderzoek? Neem contact met mij op!