Over dit artikel

Heeft u vastgoed dat door de bank gefinancierd wordt? Dan kunnen recente trends en ontwikkelingen gevolgen hebben voor uw zorgvastgoed.

1. “Vastgoedfinanciers halen de teugels aan”

Deze en vergelijkbare koppen waren begin van dit jaar te lezen in de media. Er gebeurt veel in de wereld en de weerslag hiervan is al te zien op de beurzen. 2019 wordt een onzeker jaar en als reactie hierop halen kredietverstrekkers de teugels aan. In september 2018 verscheen op Vastgoedmarkt.nl een artikel van Roel van de Bilt, bij de Rabobank verantwoordelijk voor Rabobank Real Estate Finance (REF). Hierin gaf hij aan de groei van de Nederlandse commercieel vastgoedfinancieringsportefeuille te willen temperen.

‘We weten dat de bomen niet tot de hemel groeien. Wij zijn als REF tevreden met onze huidige positie in de markt en zullen terughoudender zijn met nieuwe uitzettingen’

In het artikel spreekt Roel over commercieel vastgoed, maar uit de markt horen wij dat dit ook voor zorgvastgoed van toepassing is. Dezelfde geluiden waren in augustus 2018 te horen van de ING.

2. Loan to value

De vrees van de banken zit hem in de hoge loan to value, de waarde van de lening ten opzichte van de waarde van het vastgoed. Er komt steeds meer druk vanuit Basel en de Europese Bank: zij vinden dat al het vastgoed dat op de balans van banken staat, gedekt moet zijn met de waarde van het onderpand. Dit moeten banken kunnen verantwoorden en monitoren middels taxaties. Maar door wijzigingen in de richtlijn hoeven banken het onderpand voor een lening niet langer door een taxateur te laten waarderen. TEGoVa, een Europese organisatie die de kwaliteit van taxaties waarborgt, en VBO hebben recent lobbysucces behaald bij de Europese bank rondom dit onderwerp. Momenteel onderhandelen de Raad van Ministers en het Europees Parlement over de definitieve wijzigingen. In hun voorstellen staat nu dat een taxateur de waarde van het onderpand wel moet bepalen.

3. Europese werkgroep voor harmonisering taxatiestandaarden

De eerder genoemde organisatie TEGoVa heeft een werkgroep opgericht om op Europees niveau normen voor het waarderen van exploitatiegebonden vastgoed te ontwikkelen. Deze normen zijn van belang om tot gefundeerde uitspraken te komen over de waarde van vastgoed. Het doel is het waarborgen van de kwaliteit van het taxatievak en de harmonisering van taxatiestandaarden.

Nederland wordt in deze werkgroep vertegenwoordigd door Bert van Scherpenzeel, taxateur/senior adviseur bij AAG en bestuurslid sectie Bedrijfsmatig Vastgoed VBO. Zorgvastgoed wordt gezien als exploitatiegebonden vastgoed. Desondanks wordt er niet in lijn met objecten als bijvoorbeeld hotels, die ook onder exploitatiegebonden vastgoed vallen, gewaardeerd. Daarom neemt Bert, gespecialiseerd in het taxeren van zorgvastgoed, plaats in deze werkgroep. Hij hoopt zo de eenduidigheid van de waardering van exploitatiegebonden vastgoed te verbeteren.

Wat betekent dit voor zorgorganisaties?

Bij financieringen van zorgvastgoed vragen banken niet altijd om een taxatierapport. Maar de laatste jaren is dit wel aanzienlijk toegenomen. Banken stellen de financiering afhankelijk van de waarde van het onderpand. Ze willen weten wat de marktwaarde van het object is, én wat het object waard is als de zorgorganisatie mocht omvallen. Door deze ontwikkelingen wordt het voor zorgorganisaties steeds belangrijker om, naast bedrijfswaarde en de boekwaarde, ook de marktwaarde van de eigendomspanden in kaart te hebben. Met name wanneer er sprake is van een (toekomstige) financiering.

Bij vastgoed gerelateerde beslissingen is het noodzakelijk de risico’s in kaart te hebben. Als een pand “onder water” staat, kan een financier het verschil tussen de waarde van de financiering en de waarde van het onderpand direct opeisen. Dit heeft gevolgen voor de liquiditeitspositie.

Bij toekomstige financieringen of herfinancieringen wordt de kans steeds groter dat de bank vraagt naar een taxatierapport. Een tip is dan ook om de marktwaarde mee te nemen in strategische vastgoedplannen en businesscases. Alleen kijken naar de boekwaarde en bedrijfswaarde is niet meer voldoende.

Blijf op de hoogte! Meld u aan
voor de AAG Nieuwsbrief.

Aanmelden

Deel dit artikel

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact met mij op!

Rianka Bikker