Impairment en een stap verder

Uw vastgoedstrategie

Door de invoering van de NHC's verandert er per 2012 meer dan alleen de bekostiging van vastgoed. Vanaf 2012 hebben de opbrengsten invloed op de bedrijfswaarde. En als de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde, dan moet u afwaarderen. Alle reden om er voor te zorgen dat u uw opbrengsten optimaliseert. Dit is mogelijk door de leegstand tot een minimum te beperken.

Impairment

De zekerheden vanuit de regelgeving veranderen. Dat is de oorsprong van de wijzigingen in waardering en heeft wellicht gevolgen voor uw vastgoedopbrengsten. Zo kunnen kasstromen wegvallen door het leegstandsrisico, terwijl kasstromen de basis zijn voor de bedrijfswaarde. Een verandering van de bedrijfswaarde moet vertaald worden naar de boekwaarde. De boekwaarde moet immers worden terugverdiend. Bij de nieuwe manier van waarderen staat dan ook de vraag "Wordt de boekwaarde van het vastgoed daadwerkelijk terugverdiend?" centraal. Een reëel beeld van uw exploitatieverwachtingen is daarvoor cruciaal. Worden de boekwaarden niet terugverdiend? Dan is er mogelijk sprake van bijzondere waardevermindering (impairment) en moet de boekwaarde worden aangepast.

Uw vastgoedstrategie

De bedrijfswaarde van het vastgoed wordt bepaald door de opbrengsten. Met de opbrengsten moet de boekwaarde terugverdiend worden om waardevermindering te voorkomen. U moet dus zorgen voor voldoende opbrengsten. Onder andere door een vergoeding van uw geleverde diensten die minimaal uw kosten dekken. Daarnaast draagt een hoog bezettingspercentage (minimaal 97%) er ook aan bij.

Beslisboom

Het behalen van een hoog bezettingspercentage vergt een goed inzicht in de bewegingen van de markt. Door de vergrijzing neemt de absolute vraag naar ouderenzorg toe, maar door de invoering van het scheiden van wonen en zorg (geen vergoeding voor verblijf van zzp 1-4) neemt de vraag naar intramurale ouderen zorg af. Hierdoor ontstaat de keuze: 'ga ik me richten op extramurale lichte zorg, intramurale zware zorg of beiden?'

Intrumuraal

Richt u zich op de intramurale markt? Zijn hiervoor voldoende zorgvragers om uw leegstand te minimaliseren? En wat doet uw concurrent? Daarnaast dient u uw intramurale vastgoed te beoordelen op functionaliteit. Zijn uw appartementen geschikt voor het leveren van de zware zorg?

Extramuraal

Richt u zich op de extramurale markt? Ook dan kunt u zich afvragen of daarvoor voldoende zorgvragers zijn. Daarnaast heeft dit gevolgen voor vastgoed. Waar verblijven deze mensen? Verblijven ze in uw aanleunwoningen? Of verbouwt u uw huidige intramurale vastgoed tot zelfstandige appartementen? Indien u zelf de woningen gaat verhuren moeten deze natuurlijk voldoen aan de vereisten van het Bouwbesluit. Door uw voornemen om de functie van het vastgoed te wijzigen, verandert een aantal vergunningen en eisen ten aanzien van het vastgoed mee. Denk hierbij aan het bestemmingsplan, brandveiligheid, gebouwsplitsing en parkeereisen. Vervolgens gaat u de woningen verhuren. Hiervoor bepaalt u een marktconforme huurprijs die bijdraagt aan voldoende opbrengsten om de kosten te dekken. Daarnaast heeft u aandacht voor een goede verwerking van de servicekosten zodat de kosten gedragen worden door de wettelijk bepaalde personen. Tot slot draagt een soepele mutatie van vastgoed, goed klachtenonderhoud en een helder toewijzingsbeleid bij aan tevreden klanten. Tevreden klanten dragen vervolgens bij aan een goede bezettingsgraad van uw vastgoed.

Verkopen

Naast verhuur in eigen beheer kunt u er ook voor kiezen om uw woningen te verkopen. Hierdoor verschuift het lange termijn risico naar de koper. Maar voordat u de woningen verkoopt moeten deze goed gewaardeerd worden om directe afwaardering te voorkomen. Een goede waardering van dit vastgoed is afhankelijk van de technische staat. Maar, nog belangrijker, een goede waardering is ook afhankelijk van de bedrijfswaarde die het vastgoed heeft. Als er sprake is van leegstand en te lage opbrengsten wordt het vastgoed minder goed gewaardeerd. De koper betaalt dan niet de hoofdprijs. Dus ook al bent u voornemens om uw vastgoed te verkopen: zorg voor een goede bedrijfswaarde door een goede bezetting en een goed lopend verhuurbeleid.

Heeft u geen woningen en bent u niet van plan om uw intramurale vastgoed om te zetten naar extramurale woningen? Maar u wilt zich wel richten op de extramurale markt? Dan kunt ervoor kiezen om appartementen aan te kopen en uw eigen verhuurorganisatie op te zetten. Of u kunt de samenwerking zoeken met bijvoorbeeld een woningcorporatie. Hierbij is het van belang om 'heldere taal' te spreken. Een woningcorporatie kijkt met andere ogen naar hetzelfde vastgoed dan een zorgorganisatie. Daarom is helderheid over (eenvoudige) begrippen en inzicht in de motivering (regelgeving en ontwikkelingen) van elkaar een must!

Uw vastgoedstrategie

Cruciaal is dat u weet wat u met uw vastgoed wilt en wat mogelijk is vanuit de markt. Dit hoort thuis in een strategisch vastgoedplan. Waarmee u uw bedrijfswaarde ook kunt onderbouwen en toelichten.

Wilt u meer informatie, neem dan contact op met Bert van Scherpenzeel.

Terug naar vorige pagina