Huurcontracten in de jaarrekening

Bijzondere aandacht voor huurcontracten in de jaarrekening
Tijdens de controle van de jaarrekening 2010 zal uw accountant extra aandacht besteden aan de verwerking van huurcontracten in de jaarrekening. Dit heeft als oorzaak dat er in de Handleiding Zorginstelling 2010 (Update 2010 jaarverslaggeving) een hoofdstuk is toegevoegd inzake de Richtlijn 292 Huur en Leasing. De bepalingen uit deze Richtlijn zijn van toepassing op huurovereenkomsten, leaseovereenkomsten en erfpachtovereenkomsten en moeten door zorgorganisaties worden gevolgd.

Van de zorgorganisaties wordt gevraagd om haar huurcontracten te beoordelen en vast te stellen of sprake is van financial of operational lease. Dit zijn de twee vormen van lease die in de Richtlijnen worden onderscheiden. Om vast te stellen of er sprake is van financial of operational lease moet het geheel van contractvoorwaarden van de leaseovereenkomst beoordeeld worden. Dit moet worden gedaan op het moment van het aangaan van het contract. Bij deze beoordeling is het van belang om achtergrondinformatie te hebben.

Wij adviseren u de huurcontracten die uw organisatie heeft in een overzicht op te nemen waarbij de belangrijkste contractvoorwaarden worden opgenomen. Hierbij moet u denken aan de begin- en einddatum van het contract, de huurprijs bij aanvang, het percentage van de jaarlijkse huurverhoging, de looptijd van het contract, opzegtermijn en indien bekend de huurgrondslag. Met dit overzicht kunt u een eerste beoordeling uitvoeren of voldaan wordt aan de eisen dat huurcontracten, conform RJ 292, opgenomen moet worden als vast actief en voorziening. Samen met uw accountant kunt u bepalen of opname noodzakelijk is. Mocht dat toch niet het geval zijn dan heeft u het werk niet voor niets gedaan. Het overzicht geeft op ieder moment inzicht in de contractuele verplichtingen die u als zorgorganisatie heeft en vormt daarmee de basis voor de berekening van het bedrag dat als niet uit de balans blijkende verplichtingen opgenomen moet worden in de jaarrekening.

Beoordeling leaseovereenkomst

Voor de classificatie van een leaseovereenkomst geldt dat niet de juridische vorm maar de economische realiteit bepalend is. Indien op basis van de beoordeling van de contractvoorwaarden kan worden gesteld dat de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom van het leaseobject geheel of nagenoeg geheel door de huurder/lessee worden gedragen, is sprake van financial lease. In alle andere gevallen is sprake van operational lease.

De Richtlijn geeft aan dat de voor- en nadelen onder andere bestaan uit:

Voordelen:

Winstgevende exploitatie gedurende de economische levensduur van het object;
Waardestijging van het object;
Realisatie van de restwaarde van het object.

Nadelen:

Verlies door overcapaciteit of technologische veroudering;
Verlies door verminderde opbrengst door gewijzigde economische omstandigheden;
Waardedaling van het object.

De Richtlijnen voor de jaarverslaggeving geven een aantal voorbeelden van indicaties en situaties die leiden tot classificatie als financial lease.

De leaseperiode omvat het belangrijkste deel van de economische levensduur (de indicatie die hierbij wordt gegeven is 75% of meer van de economische levensduur).
Op het tijdstip van het aangaan van de leaseovereenkomst is de contante waarde van de minimale leasebetalingen gelijk of nagenoeg gelijk aan de reële waarde van het leaseobject (de indicatie die hierbij wordt gegeven is dat de contante waarde 90% of meer).
Het leaseobject is zodanig specifiek dat het, zonder belangrijke modificaties, alleen geschikt is voor gebruik door de lessee.
De leaseovereenkomst draagt de eigendom van het leaseobject over naar de lessee aan het einde van de leaseperiode
De lessee/huurder heeft het recht het leaseobject te kopen tegen een bedrag ver beneden de verwachte reële waarde van het object op het tijdstip dat dit recht voor het eerst kan worden uitgeoefend, zodanig dat op het tijdstip van het aangaan van de leaseovereenkomst het redelijk zeker is dat de optie zal worden uitgeoefend.
De lessee/huurder moet bij tussentijdse opzegging van de leaseovereenkomst het verlies dat daardoor bij de lessor/verhuurder ontstaat compenseren.
De lessee/huurder heeft het recht na de leaseperiode het object tegen een veel lagere prijs te leasen dan de te verwachten marktconforme prijs.

De classificatie van de overeenkomst bepaalt hoe de overeenkomst in de jaarrekening verwerkt moet worden.

Verwerking Financial lease - Balans

Indien sprake is van financial lease geldt dat de waarde van het actief, zijnde de reële waarde van het gehuurde object, en de contante waarde van de minimale huurverplichting op de balans opgenomen moeten worden.

In de handleiding is opgenomen dat voor het contant maken van de huurverplichting twee rentevoeten in aanmerking komen. Dit betreffen de rentevoet van het huurcontract zelf of de marginale rentevoet van de instelling.

Verwerking Financial lease - Resultatenrekening

De jaarlijkse huurverplichting, exclusief servicekosten, moet worden gesplitst in een rentedeel en een aflossingsdeel, berekend op basis van annuïteiten.

In de exploitatie worden de afschrijvingskosten van de waarde van het actief (op basis van verwachte economische levensduur) en de rentekosten verwerkt. Het aflossingsdeel van de huurtermijn wordt in mindering gebracht op de huurverplichting.

Verwerking operational lease

Indien sprake is van een operational lease vindt verwerking van de huurtermijnen rechtstreeks in de resultatenrekening plaats en is geen sprake van opname op de balans. De waarde van de huurverplichting in de toekomst dient wel in de toelichting op de balans als niet uit de balans blijkende verplichting opgenomen te worden.

Terug naar vorige pagina